Jednym z najistotniejszych zapisów umowy najmu jest ten dotyczący kaucji. Kaucja ma za zadanie zabezpieczyć interesy właściciela mieszkania na wypadek dokonania ewentualnych szkód przez najemcę. O czym pamiętać, formułując ten punkt w umowie najmu? Na co zaś powinni zwrócić uwagę najemcy?
Przeczytaj także, czy wynajem w Szwajcarii się opłaca.
Przede wszystkim zacznijmy od formalności. Co o kaucji mówią same przepisy? Jak czytamy w ustawie o ochronie praw lokatorów, ustalenie kaucji jest rozwiązaniem w pełni akceptowanym przez prawo. Według art. 6 ustawy zawarcie umowy najmu możemy uzależnić od wpłacenia przez lokatora kwoty mającej na celu zabezpieczenie lokalu. Kaucja jest oddawana najemcy dopiero po opuszczeniu mieszkania. O ile właściciel nie ma do niego uzasadnionych pretensji, np. o zniszczone ściany czy drzwi. Pokrycie ewentualnych szkód to jej podstawowa funkcja.
To jednak nie jedyny obszar, w którym kaucja ma zastosowanie. Ogólnie rzecz ujmując, kaucja to kwota, która zabezpiecza roszczenia wynikłe z tytułu najmu. Może ona zatem pokryć także należności dotyczące zaległego czynszu czy też innych opłat, np. tzw. opłat niezależnych od właściciela (dostawa energii, wody, gazu do lokalu, odbiór ścieków, odpadów).
Jak wysoka może być kaucja?
Ile powinna wynosić kaucja za wynajem? Przepisy nie określają minimalnej wysokości kaucji, maksymalną jednak już tak. Zgodnie ze wspomnianym art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kwota ta bazuje oczywiście na wysokości czynszu w dniu zawarcia umowy. Zwróćmy uwagę, że dotyczy to tylko czynszu, a nie czynszu wraz z opłatami za wodę, prąd czy należności do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty. Dwunastokrotność? To sporo. Z tak wysoką kaucją spotykamy się jednak niezwykle rzadko. Wiele zależy od standardu oraz wyposażenia mieszkania. Jeśli lokal jest świeżo po remoncie, właściciel może zażądać wyższej kaucji. Wysokość kaucji powinna zależeć od woli obu stron. Jeśli potencjalny lokator wskazaną sumę uważa za zbyt wysoką, oczywiście powinien negocjować z właścicielem.
Formalności
Informacja o kaucji oraz jej wysokości powinna znaleźć się w umowie podpisanej w dniu najmu. Dobrym rozwiązaniem jest również potwierdzenie zapłacenia kaucji osobnym oświadczeniem podpisanym zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. Co istotne, po zawarciu umowy najmu właściciel nie może już żądać ustanowienia kaucji. Najemca nie musi się wtedy na nią zgadzać. W ustawie o ochronie praw lokatorów znajdziemy informacje o terminie, w jakim należy zwrócić kaucję najemcy. Według przepisów ustalona kwota podlega zwrotowi w ciągu miesiąca (30 dni) od dnia opuszczenia mieszkania. Oczywiście, przed jej oddaniem właściciel może potrącić należność z tytułu najmu lokalu. Miejmy na uwadze, właściciel nie ma obowiązku rozliczenia z kaucji ostatniego czynszu, mimo iż jest to często praktykowane na wniosek najemców. Jeśli takie jest więc jego życzenie, może zażądać comiesięcznej płatności, a kaucję rozliczyć dopiero po miesiącu od wyprowadzki lokatora.
Pamiętajmy, że kaucja nie stanowi swego rodzaju zadośćuczynienia w przypadku, gdy najemca będzie chciał wyprowadzić się z lokalu wcześniej niż zakłada to umowa. W takiej sytuacji warto ustalić również wysokość kary wynikającej z wcześniejszej wyprowadzki. Co interesujące, w przepisach znajdziemy nawet informację o tym, że kaucja powinna być przechowywana przez wynajmującego w sposób należyty. Oznacza to, że na wynajmującym spoczywa odpowiedzialność za – chociażby – zgubienie pieniędzy czy też złe ich zainwestowanie.
Poznaj oferty nowych mieszkań w Olsztynie portalu RynekPierwotny.pl
O czym warto pamiętać?
Kaucja stanowi formę zabezpieczenia przed lokatorami nie dbającymi o powierzone im mienie. Absolutnie nie chodzi o to, aby zyskać w ten sposób dodatkową zapłatę za wynajem. Wynajmujący nie może więc zatrzymać kaucji na zabezpieczenie roszczeń kierowanych wobec byłego lokatora na podstawach innych niż wymienione. Z drugiej strony nie tak rzadko zdarza się, że właściciel lokalu „zatrzymuje” sobie pieniądze. W tej sytuacji najemcy nie pozostaje nic innego, jak wysłanie oficjalnego pisma do wynajmującego. Jeśli to nie przyniesie rezultatu – skierowanie sprawy do sądu.