Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wzbudza niemałe wątpliwości zwłaszcza w momencie, kiedy obiekt zakupu znajduje się tylko na architektonicznym planie. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego? Jak sprawdzić wiarygodność inwestora, któremu zamierzamy powierzyć nasze pieniądze? Gdzie szukać informacji o firmach deweloperskich?

Kupno mieszkania

Zakup własnego „m2” to poważna decyzja, która nie powinna być podyktowana przypadkami. Poszukując mieszkania na rynku pierwotnym warto zaufać deweloperom, za którymi stoją sprawdzone i uczciwe firmy.

Jednym z gwarantów ich wiarygodności jest przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Ta działająca od 16 lat organizacja rzesza ponad 180 firm deweloperskich z całej Polski tworząc zespół, którego misją jest budowanie jakościowej tkanki miejskiej, odpowiadając przy tym jednocześnie na potrzeby jej obecnych i przyszłych mieszkańców oraz czuwając nad bezpieczeństwem osób kupujących mieszkanie.

Wszystkie firmy przynależące do Związku w swoich dzianiach z klientami kierują się tzw. Kodeksem Dobrych Praktyk, którego treść zaakceptowana została przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Fakt ten może być dla nabywców mieszkań uwiarygodnieniem działalności dewelopera oraz wyznacznikiem jakości świadczonych przez nich usług.

Jak odrolnić działkę? Sprawdź koniecznie.

Rachunek powierniczy

Przed podjęciem decyzji o zakupie własnego „m2” warto dowiedzieć czym jest rachunek powierniczy oraz jaka jest różnica pomiędzy tym otwartym, a zamkniętym. Rachunki powiernicze stanowią specjalny rodzaj rachunków bankowych, które od 2012 roku zostały wprowadzone, jako obowiązkowe dla przedstawicieli branży deweloperskiej. Dla klienta są one niezwykle istotne, bowiem stanowią pewien gwarant w procesie zakupu nieruchomości mieszkaniowej. Od momentu ich wprowadzenia klient kupujący lokal pieniądze wpłaca już nie bezpośrednio do przedsiębiorcy odpowiedzialnego za inwestycję, a do banku, który kontroluje dewelopera i wypłaca mu odpowiednie środki zgodnie wytycznymi odpowiadającymi konkretnemu rachunkowi: otartemu lub zamkniętemu. Kluczowa różnica pomiędzy rachunkami dotyczy momentu, w którym środki pieniężne nabywcy nieruchomości trafiają do dewelopera.

Rachunek powierniczy zamknięty

W przypadku mieszkaniowego rachunku zamkniętego środki przechowywane są przez bank aż do momentu, kiedy otrzyma on odpis aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę nieruchomości prawo, określone w umowie deweloperskiej jako jej przedmiot. Warto pamiętać, że dla klienta jest on droższy, bowiem w konsekwencji tego, że pieniądze przekazywane są w jednej transzy, deweloper zmuszony jest do zaciągnięcia kredytów na budowę.

Rachunek powierniczy otwarty

Kupno mieszkania wymaga otworzenia rachunku. W rachunku otwartym środki trafiają do dewelopera proporcjonalnie po zakończeniu kolejnych etapów budowy, których faktyczne ukończenie weryfikowane jest każdorazowo przez Inspektora Nadzoru Budowlanego. Deweloper pieniądze przeznaczyć może tylko i wyłącznie na pokrycie kosztów inwestycji, której dotyczy rachunek powierniczy. 

Informacja o rodzaju rachunku powierniczego zawarta zostanie w umowie deweloperskiej, dlatego tak ważna jest znajomość obu tych terminów. Deweloper może posiadać w banku jednocześnie oba te rachunki.

Hipoteka

Kupując mieszkanie warto zwrócić uwagę na zapisy księgi wieczystej, z której dowiemy się czy działka, bądź też budynek nie są obciążone hipoteką. Najczęściej wpisany będzie się tam bank, który udzielił deweloperowi kredu inwestycyjnego – jest to powszechna sytuacja, która nie powinna wzbudzać niepokoju.

Polski Związek Firm Deweloperskich na podstawie ankiet przesyłanych do swoich firm członkowskich, tworzy cyklicznie tzw. Ranking Banków. Ma on na celu wyłonienie banków, których współpraca z deweloperami opiera się na najbardziej korzystnych warunkach w kwestiach obsługi deweloperskich inwestycji mieszkaniowych, jak również ich finansowania. Ranking pozwala wyłonić firmy wyróżniające się zaufaniem, wysoką jakością zarówno usług, jak i samej obsługi.

Może Cię zainteresować: Bydgoski ranking najlepszych inwestycji.

Prospekt informacyjny

Według ustawy deweloperskiej, każdy klient zainteresowany nabyciem nieruchomości mieszkaniowej, przed podjęciem decyzji oraz podpisaniem umowy może zwrócić się do dewelopera z prośbą o przesłanie prospektu informacyjnego.

Prospekt informacyjny w momencie podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości, staje się podstawą umowy deweloperskiej. 

Akt notarialny

Przed dokonaniem zakupu mieszkania warto pamiętać, że podstawą nabycia nieruchomości jest zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Tylko i wyłącznie zachowanie tej formy prawnej skutkuje prawnym nabyciem lokalu. Koszty związane z dopełnieniem tych czynności w ramach zawieranej umowy deweloperskiej dzielone są po równo między nabywcą nieruchomości i deweloperem.

Aby czuć się w pełni bezpiecznym warto zwrócić uwagę na to czy deweloper należy do PZFD – organizacji, która nie tylko skupia firmy deweloperskie, ale podejmuje aktywne działania mające m.in. kształtować prokonsumenckie rozwiązania oraz zwiększać transparentność rynku. Przed kupnem nieruchomości należy zwrócić uwagę czy inwestycja obsługiwana jest z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego, ponieważ wpływa to na koszty nieruchomości. Podstawą jest również analiza stanu hipoteki, finansowania inwestycji, a także prospektu informacyjnego, w którym zapisanych jest wiele detali, na które nie zwraca się uwagi w początkowej analizie inwestycji. Pamiętajmy, że podstawą nabycia nieruchomości jest podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dopiero to daje nam gwarancje sfinalizowania zakupu.

Przeczytaj również: dom czy apartament i podejmij właściwą decyzję.