Każda działalność związana z inwestowaniem na rynku nieruchomości obarczona jest pewnym poziomem ryzyka. Ryzyko inwestycyjne może przytrafić się każdemu. Możliwość jego optymalizacji zależy przede wszystkim od umiejętności inwestora w zakresie identyfikacji potencjalnych zagrożeń oraz redukcji ich ewentualnego wystąpienia.
Ryzyko inwestycyjne a kapitał
Nieruchomość uznawana jest za atrakcyjną lokatę kapitału ze względu na jej stały i stabilny charakter. Oprócz atrybutów inwestycyjnych do nieruchomości przypisane są również inne cechy związane z jej danym przeznaczeniem.
W przypadku, gdy zakup konkretnej nieruchomości mieszkaniowej (domu lub lokalu) okaże się niedoskonały pod względem inwestycyjnym np. pojawią się problemy z jej dalszym wynajmem, inwestor wciąż będzie mógł wykorzystać jej użytkowy potencjał mieszkaniowy. Oznacza to, że rynek nieruchomości jest relatywnie bezpiecznym rynkiem do inwestowania, w porównaniu np. z rynkiem papierów wartościowych.
Utrudnieniem dla inwestorów jest także ograniczona przejrzystość danego rynku. Wynika to z odpowiednio niższej liczby transakcji, przez co ustalanie wartości inwestycyjnej lub rynkowej dla danej nieruchomości wymaga ze strony inwestora większego zaangażowania. Co więcej, rynek nieruchomości dla danego segmentu nieruchomości jest zróżnicowany ze względu na uwarunkowania lokalne. Oznacza to, że badanie sytuacji na rynku nowych mieszkań w Katowicach i Krakowie, może zakończyć się całkowicie innym rezultatem. Związane jest to m.in. z dynamiką danego rynku, skalą konkurencyjnego rynku wtórnego, preferencjami nabywców itp.
Mieszkanie bez łazienki – czy to wciąż często spotykana opcja?
Ryzyka inwestycyjne – zagrożenia
Czynnikiem, który podwyższa ryzyko na rynku nieruchomości jest z pewnością wysoka kapitałochłonność. Inwestowanie na rynku nieruchomości wiąże się bowiem z koniecznością zaangażowania sporej ilości gotówki lub zaciągnięciem kredytu. Stosunkowa przewidywalność rynku nieruchomości wpływa jednocześnie na proporcjonalnie niższą rentowność. Średnia rentowność wynajmu mieszkań w największych polskich miastach waha się w granicach 3-5 proc. rocznie. Oznacza to, że zwrot z inwestycji w zakup mieszkania pod wynajem zostanie uzyskany po mniej więcej ponad 20 latach. Niższa rentowność wynika jednak z odpowiednio wyższego poziomu bezpieczeństwa, podczas inwestowania na tym rynku.
Minusem dla inwestorów jest także długi okres od rozpoczęcia do momentu monetyzowania inwestycji. Ryzyko inwestycyjne na rynku nieruchomości nie przejawia się jednak wyłącznie w możliwości nieotrzymania profitów z racji zakupu danej nieruchomości. Istnieją również zagrożenia wynikające ze specyfiki danej nieruchomości i lokalnego rynku. Aby zwiększyć szanse powodzenia inwestycji, należy wnikliwe przeanalizować dane rynkowe, zbadać stan prawny nieruchomości oraz niebezpieczeństwa dla inwestycji, wynikające z innych przepisów prawa.
Dokumentacja
Istotnym przy tym jest, aby stan prawny nieruchomości był uregulowany w księgach wieczystych, ewidencji gruntów i budynków. Równie ważna jest także identyfikacja zagrożeń wynikających z przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego. Od zapisów w planie miejscowym lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zależy przeznaczenie danej nieruchomości oraz potencjalna możliwość zagospodarowania nieruchomości sąsiednich.
Z punktu widzenia klienta, największym zagrożeniem do tej pory były zakupy dokonywane na rynku pierwotnym. Wynikało to z konieczności zaangażowania kapitału w projekt inwestycyjny, który znajdował się dopiero w fazie przygotowawczej. Tego typu ryzyko zostało w ostatnich latach w dużej mierze zminimalizowanie poprzez wprowadzenie instytucji rachunku powierniczego. Dzięki temu deweloper otrzymuje środki dopiero po zrealizowaniu poszczególnych etapów swojej inwestycji.
Przeczytaj również inne nasze artykuły: