Zdjęcie do tekstu - Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota

Jedną z ważniejszych decyzji, związanej z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym jest wybór pomiędzy mieszkaniem oferowanym przez dewelopera, a mieszkaniem należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Niewątpliwie oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy, jednak które wybrać? Spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota?

By lepiej zrozumieć specyfikę funkcjonowania, zarówno wspólnoty jak i spółdzielni, dokonaliśmy porównania obu tych form, wykazując najbardziej istotne różnice.

Zarząd i Rada Nadzorcza

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej (tzw. dużej, czyli powyżej 7 lokali) sprawujący kierownicze funkcje zarząd wybierany jest na zebraniu wspólnoty  na podstawie większości udziałów, a do jego wyboru potrzebna jest akceptacja ponad połowy udziału w nieruchomości wspólnej. To z kolei może oznaczać, że Zarząd danej wspólnoty jest jednoosobowy. Jeśli chodzi o Radę Nadzorczą, to w przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie jest ona ustawowo wymagana. Natomiast w przypadku spółdzielni Zarząd wybierany jest przez Radę Nadzorczą. W praktyce oznacza to, że członkowie  danej spółdzielni mają tak naprawdę pośredni wpływ na wybór członków Zarządu. Z kolei w przypadku spółdzielni mieszkaniowej wspomniana Rada Nadzorcza jest obligatoryjna, wybierana na Walnym Zgromadzeniu, w którym, w przeciwieństwie do zebrań wspólnoty, uczestniczy zaledwie kilka osób. Warto dodać, że ze względu na liczne regulacje prawne taka współpraca Rady i Zarządu danej spółdzielni mieszkaniowej wymaga podejmowania dodatkowych uchwał, narad i spotkań, a to w konsekwencji może oznaczać dłuższe podejmowanie konkretnych decyzji.

Likwidacja użytkowania wieczystego – jakie konsekwencje niesie za sobą? Przeczytaj koniecznie.

Członkostwo

Każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty, choćby z samego faktu posiadania lokalu. W związku z tym, nie trzeba się zapisywać i ponosić z tego tytułu  dodatkowych kosztów. Inaczej to wygląda w przypadku zakupu mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej. Samo posiadanie mieszkania na własność w danej spółdzielni nie wystarcza aby mieć prawo do głosowania. Aby je zdobyć, koniecznie jest wpłacenie wpisowego.

Podejmowanie decyzji

We wspólnocie mieszkaniowej poszczególne uchwały są podejmowane przez członków wspólnoty, posiadających większość udziałów w nieruchomości. W przypadku braku porozumienia jest możliwość zaskarżenia uchwały przed sądem. Natomiast w spółdzielni mieszkaniowej uchwały są zatwierdzane na Walnym Zgromadzeniu, oczywiście pod warunkiem, że większość obecnych na Walnym Zgromadzeniu odda głos za ich podjęciem. Przy małej frekwencji na Walnym Zgromadzeniu nawet kilka osób może podjąć  daną uchwałę, którą, jeśli tylko wzbudza wątpliwości, również można zaskarżyć do sądu.

Plan gospodarczy

Zatwierdzany przez wspólnotę plan gospodarczy odbywa się na podstawie większości udziałów, a sprawozdanie z tego planu zatwierdzane jest na zebraniu wspólnoty przez jej członków W  tym przypadku nie ma sformalizowanej formy sprawozdania, więc można ją swobodnie dostosowywać do potrzeb mieszkańców danej wspólnoty. Spółdzielnia mieszkaniowa ma plan gospodarczy zatwierdzany jest  przez Radę Nadzorczą, na podstawie projektu wcześniej przygotowanego przez Zarząd. Sprawozdanie ze swojej działalności składa również Rada Nadzorcza. Kolejną istotną rzeczą jest audyt, który w przypadku wspólnoty nie jest wymagany, natomiast w przypadku spółdzielni wymagany jest  ustawowo – raz na trzy lata.

Koszty eksploatacyjne

Jeśli chodzi o stawki kosztów eksploatacyjnych to we wspólnocie są one zatwierdzane na zebraniu przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów. Spółdzielnia mieszkaniowa reguluje wysokość poszczególnych stawek eksploatacyjnych, a te ustala i zatwierdza Rada Nadzorcza, co z kolei oznacza, że spółdzielcy mają na ich wysokość znikomy wpływ.

Regulacja przepisów

Ustawa o wspólnocie mieszkaniowej w obecnym jej brzmieniu obowiązuje od 2003 roku i do tej pory doczekała się niewielu nowelizacji, w związku z czym uznawana jest za  bezpieczną bezpieczną formę funkcjonowania. Niestety ustanowiona 15 grudnia 2000 roku ustawa dotycząca spółdzielni mieszkaniowych budzi obecnie sporo kontrowersji i ze względu na wiele nieścisłości jest niemal corocznie zmieniana. W praktyce interpretacyjnej przepisy są niejednoznaczne i trudne do stosowania. Dlatego też, coraz częściej słyszy się o przekształcaniu spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową.

Może Cię zainteresować: rośnie popyt na nowe mieszkania.

Oceń ten artykuł!
[Głosów: 0   Average: 0/5]

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *