Stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, standard deweloperski, stan „pod klucz” – z tymi pojęciami spotyka się najczęściej klient szukający domu lub mieszkania, przeglądając oferty deweloperów i prywatnych inwestorów. Czym jest stan deweloperski?

Stan deweloperski – definicja

No właśnie – ponieważ wykształciła go praktyka, jednoznacznie i do końca nie wiadomo, co to właściwie jest. Nie ma na to ani odpowiedniego przepisu prawnego, ani nawet reguły „życiowej”. Innymi słowy – oferowany standard deweloperski to jest to, co konkretny deweloper budujący konkretne osiedle akurat w tym przypadku uznaje za „standard deweloperski”. 

Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji, którą poprzedza szereg przygotowań, w tym m.in określenie preferencji dotyczących interesującej nas formy wykończenia wnętrz. To właśnie dlatego, przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto dokładnie zapoznać się z konkretną ofertą dewelopera. Finalnie, wymarzone mieszkanie możemy kupić bez wychodzenia z domu. Jak to zrobić przeczytasz tutaj: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/zakup-mieszkania-bez-wychodzenia-z-domu-mozliwe/11301/.

Stan deweloperski – zakres prac

Prawo reguluje obecnie w zasadzie dwie kwestie: wysokość pomieszczeń mieszkalnych musi wynosić minimum 2,5 m, a teren osiedla musi być zagospodarowany. Reszta jest sprawą uznaniową albo umowną.

Logika budowania nakazuje z kolei, by gotowe do użytku były części wspólne albo elementy indywidualnego wyposażenia organicznie związane z częściami wspólnymi. W pierwszym przypadku będą to elewacje domów, parkingi naziemne i podziemne, alejki dla pieszych i drogi osiedlowe, osiedlowa zieleń, śmietniki, wykończenie klatek schodowych itd. W drugim przypadku to instalacja grzewcza – z grzejnikami włącznie, instalacja wodna i kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, dzwonkowa, domofonowa, telewizyjna, internetowa i drzwi zewnętrzne. Oczywiście do tego całe osiedlowe instalacje zbiorcze, rozdzielnie, liczniki itp.

Różnice w standardzie deweloperskim

W tym miejscu rodzi się dylemat przyszłego nabywcy, ponieważ widzi zwykle konkretną cenę lokalu, a nie dostrzega od razu, ile jeszcze musi dołożyć, by wreszcie zamieszkać. Może to być kilkanaście procent ceny standardu deweloperskiego, a może być i 100 procent. Zależy to oczywiście od tego, jak wymyślnie chcemy wykończyć nasze lokum, jak drogich materiałów i urządzeń chcemy użyć, by mieć „gniazdko marzeń”. Ale zależy to też od tego, ile dał nam faktycznie deweloper w standardzie i ile musimy poprawić po jego wykonawcach.

Zwykle w inwestycji „budżetowej” jest więcej do zrobienia, i do poprawienia po wykonawcy. Budowy bardziej luksusowe i droższe – to najczęściej i lepsze materiały, i wykonawstwo. Ponieważ jednak mieszkaniowy boom inwestycyjny po wstąpieniu Polski do Unii już się skończył, a kryzys uczynił rynek trudniejszym – sporo potencjalnych nabywców ostrożniej szacuje swoje możliwości finansowe, a i banki ostrożniej udzielają kredytów – deweloperzy zaczęli podnosić „standard standardu deweloperskiego”, by przyciągnąć klienta. Choćby windy, które stają się powoli normą w budynkach wielorodzinnych.

Pośrednik – czy warto korzystać z jego usług? Sprawdź sam.

Umowa z deweloperem

Zwykle deweloper podsuwa umowę w swoim brzmieniu – podpisując ją nabywca przystaje na zaproponowane warunki. Dlatego najważniejsze jest – określić bardzo precyzyjnie w umowie – co ma być zrobione w ramach standardu deweloperskiego i z jakich konkretnie materiałów. Na pewno taka umowa musi zawierać:

• określenie materiału, z którego zbudowane są ściany zewnętrzne, rodzaj ocieplenia, całkowita grubość ścian, a także określenie materiału wykorzystanego do wzniesienia ścian działowych;
• konkretna wysokość pomieszczeń;
• wykończenie ścian wewnętrznych – tynk czy płyty gipsowe, jeśli tynk to jakiego rodzaju, czy będzie już nałożona gładź gipsowa, czy ściany będą tylko gruntowane, czy już malowane jednokrotnie, a najlepiej dwukrotnie;
• wylewki na podłogach – jaki materiał, charakterystyka, producent
• jaki będzie system ogrzewania ( rodzaj zastosowanych rur, kaloryferów, czy też podłogowe lub inne, tu też potrzebne jest dokładne określenie typów materiałów), jaka będzie kotłownia, jakie urządzenie grzewcze i jakie są spodziewane miesięczne koszty ogrzewania;
• To samo dotyczy określenia instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej (technologia i materiały), czy i gdzie będą wyprowadzone podłączenia do pralki i zmywarki, czy przewidziany jest bidet, czy muszle klozetowe maja być tradycyjne, czy podwieszane;
• wielkość i sposób wykończenia komórek lokatorskich, czy są w cenie;
• to samo z miejscami postojowymi dla samochodów, garaż podziemny, czy zewnętrzny, wielkość stanowisk parkingowych, czy są w cenie, czy nie;
• rodzaj i materiał zastosowanych okien, ich przenikalność cieplna;
• jaki rodzaj wentylacji – grawitacyjna czy wymuszona mechanicznie;
• czy będą parapety i z jakiego materiału – im wyższej klasy, tym lepiej dla nabywcy;
• jak będą wykończone balkony i tarasy oraz rodzaj barierek;
• instalacja elektryczna – sposób rozprowadzenia; liczba punktów świetlnych i gniazdek w cenie standardu deweloperskiego;
• instalacje: telefoniczna, telewizyjna, internetowa – deweloper powinien podać, jacy operatorzy będą dostarczać sygnał, dobrze, by deweloper dopuścił możliwość wyboru operatorów;
• drzwi wejściowe – jaki typ i zabezpieczenie przeciwwłamaniowe;
• jaki będzie system ochrony i dostępu ( portierzy, firma ochroniarska,  rolety na najniższych kondygnacjach, zwykłe domofony czy wideo, jaka instalacja alarmowa i która agencja ochrony, czy będzie jeden klucz do furtki, drzwi od klatki czy piwnicy);
• standard wykończenia części wspólnych wewnątrz budynku, w tym klatki schodowej, rodzaj i liczba wind;
• standard wykończenia części zewnętrznych osiedli – chodniki, podjazdy, tereny zielone, elementy małej architektury, rodzaj ogrodzenia, czy brama, czy szlaban,
• i rzecz istotna – jak długo osiedle będzie ubezpieczone od szkód majątkowych, nim zawiąże się wspólnota mieszkaniowa i ubezpieczy inwestycję na siebie.

Sprawdź również: wykończenie pod klucz – czym różni się od stanu deweloperskiego?