Regulacją prawną chroniącą interesy zarówno kupującego jak i sprzedającego nieruchomość, który z różnych przyczyn nie może w danym czasie dokonać transakcji, jest umowa przedwstępna.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie kodeks cywilny, umowa przedwstępna to “umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (…)”. Każdorazowo umowa przedwstępna dla swej skuteczności, powinna ustalać ważne przedmiotowo, składniki umowy przyrzeczonej.

Sprawdź jak urządzić mieszkanie w stylu nowoczesnym

Umowa przedwstępna – postanowienia

Doniosłymi, z punktu widzenia stron zawierających umowę, są postanowienia dotyczące przyszłej umowy obejmujące:

• wskazanie nieruchomości, będąca przedmiotem umowy tzw. “głównej”
• wskazanie strony umowy
• cena sprzedaży nieruchomości

Ponadto strony umowy mają prawo do wskazania terminu, do którego należy podpisać umowę przyrzeczoną. Kodeks cywilny przewiduje, iż w przypadku braku zakreślenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona ma prawo żądać jej zawarcia. Jeżeli obie strony umowy posiadają rzeczone uprawnienie i wyznaczyły termin, wiążącym staje się termin wskazany przez osobę, która określiła go wcześniej. Potencjalny zainteresowany zawarciem umowy przyrzeczonej musi pamiętać, że w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej należy określić termin do zawarcia umowy głównej, gdyż po jego upływie strony tracą uprawnienie do postulowania o jej zawarcie.

Strony mogą dowolnie kształtować termin w postanowieniach umownych poprzez:

• wskazanie konkretnej daty podpisania umowy przyrzeczonej
• oznaczenie okresu po upływie którego dojdzie do zawarcia umowy

Zawarcie umowy przedwstępnej

Kodeks cywilny dla umowy przedwstępnej nie przewidział żadnej formy szczególnej. Oznacza to, iż do skutecznego zawarcia wystarcza zwykła forma pisemna. Jednakże umowa przedwstępna zbycia nieruchomości, sporządzona w formie aktu notarialnego, daje możliwość dochodzenia umowy głównej na drodze sądowej. Przedłożenie sądowi aktu notarialnego spowoduje automatyczne przeniesienie własności na kupującego i jego wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

Ponadto sporządzenie umowy w kancelarii notarialnej daje gwarancję, iż wszystkie istotne postanowienia umowy, zostały w niej zawarte. Co więcej notariusz ma także prawo do wnioskowania o odpowiedni wpis w księdze wieczystej z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Tym samym utrudnimy sprzedającemu dokonanie transakcji sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią.

Mogą Cię zainteresować: mieszkania na sprzedaż w Szczecinie w Gethome.

Dokumenty

Podczas zawierania umowy przedwstępnej, należy dokładnie wczytać się w następujące dokumenty:

• aktualną księgę wieczystą nieruchomości i porównanie danych właściciela z danymi sprzedającego
• akty potwierdzające prawo własności sprzedającego, np. umowa sprzedaży, mocą której sprzedawca nabył prawo własności nieruchomości

Zaliczka a zadatek

W praktyce sporych trudności nastręcza kupującym odróżnienie zadatku i zaliczki.

Zadatek to zabezpieczenie umowy, które w przypadku braku jej wykonania rodzi uprawnienie do jego zachowania (w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy drugiej strony) i odstąpienia od umowy bądź żądania do wypłaty kwoty dwukrotnie wyższej niż uiszczony zadatek. Niewykonanie umowy przez jedną ze stron skutkuje zatem utratą odpowiedniej kwoty zadatku i wzbogaceniem drugiej strony.

Zaliczka zaś to dodatkowe zastrzeżenie umowne, rodzące po stronie niewywiązującego się z umowy, prawo do żądania zwrotu zaliczki. Gdyby skutecznie wypełniono zobowiązania umowne, kwotę zaliczki potrąca się z umówionej kwoty sprzedaży nieruchomości.

Jakie są skutki uchylenia od zawarcia umowy przyrzeczonej?

Kodeks cywilny wprost reguluje kwestię braku finalizacji umowy przyrzeczonej. Skutkami są:

• naprawienie szkody, którą poniosła strona która dążyła do zawarcia umowy przyrzeczonej
• strony mają prawo do odrębnego określenia w umowie przedwstępnej, wysokości odszkodowania na wypadek niewykonania umowy przez drugą stronę
• zachowanie uprawnienia do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej

Przeczytaj: jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?